共享办公品牌狂奔后:难剥离“二房东”属性、空置率持续走高
http://acwzqssc.657sun.com房讯网2019-12-9 9:05:30
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[提要]何善恒在与共享办公同行聚会时总会聊到,2016年共享办公备受追捧时的关键词是“增长和规模”,而如今却被“回归理性”代替,“扮演好运营者的角色,把一些花俏的东西去掉,把效率做高。”

  何善恒在与共享办公同行聚会时总会聊到,2016年共享办公备受追捧时的关键词是“增长和规模”,而如今却被“回归理性”代替,“扮演好运营者的角色,把一些花俏的东西去掉,把效率做高。”

  今年10月,成长九年的独角兽公司、共享办公鼻祖WeWork给共享办公行业泼了一盆冷水,推迟了备受行业期待的IPO计划,同时持续“烧钱”带来的亏损问题也一直萦绕在其心头,三年亏了30亿美元。软银创始人孙正义在最新季度财报发布会上称,“对WeWork创始人纽曼的错判,是自己犯的最大错误”。

  近期,WeWork、氪空间、优客工场等头部玩家相继调整了管理层和运营模式,同时,氪空间也频繁传出关店、裁员、腐败等消息。

  这些行业的重要动向也牵动了何善恒的神经,他是WE+酷窝联合创始人,公司成立于2015年,是中国最早一批进入共享办公领域的公司,“一开始大部分人可能进来的原因就是因为风口,经过WeWork的事情,有大量的人才流失。”何善恒如是总结。

  其实,从初期开始外界就给共享办公品牌带上了“二房东”的标签。多位业内专家告诉经济观察报记者,直到如今很多品牌也还是没走出“二房东”的属性,可以说跟传统的商务中心没有太大差别。独立IT分析师唐欣说:“因为本质上没有创新,没有太多增值,也就赚不了什么钱,”此外,对共享办公另一个打击是,目前市场大环境不佳,办公需求减少。上海高丞投资管理有限公司总裁孙文华称:“办公楼现在的空置率有所增长了,大品牌招商还可以,小品牌就更难了。”

  市场变差了

  “在酒仙桥的某共享办公品牌的办公室每平米报价8.5元,最后成交价可以在7.5元左右,”一位北京酒仙桥商圈的房地产经纪人明显感觉到了市场的寒冷。根据他的不完全统计,截止今年底,他在所在的商圈商业地产的空置率达到20%-30%,相比2017年最高7%-8%的水平已有很大差距。而共享办公的情况会更差一些,今年11月平均空置率在50%,预计今年年底至明年春节前,空置率在60%-70%。

  何善恒也感到今年“年关难过”,他说,共享办公的住户就是企业。“其实我们是靠企业生存,他们难过,我们也会难过,企业变少,项目就越来越少,现在我们也会考虑一些区域里调整租金。”

  “我们的空置率相对来说还算稳定,但是确实从2017年开始随着一些文化娱乐类项目少了。共享办公行业其实是受到数据推动的行业,今年有多少企业注销和增加,其实也能感觉到整体市场环境的情况。”何善恒说。

  一位二线城市的共享办公品牌负责人也告诉记者,在2018年年中的时候他所在项目的入住率为100%,在去年最后一个季度,小团队公司成批成批的死掉,致使项目入住率降低,直到现在才恢复到60%、70%左右。

  根据好租发布的2018年联合办公市场研究报告显示,近年来,全国联合办公扩张力度趋缓,满租空间只占12%,空置率50%以上空间达到40%,受规模扩张、行业整合、加之经济形势的影响,联合办公企业的空置率持续走高。

  上述二线品牌负责人称,他所在的园区就有八家做共享办公的品牌,竞争力远超其它地方。“工位普遍价格是在五百元左右,WeWork在这边的工位超过一千元,所以入住率很尴尬,仅有10%。”

  该二线品牌负责人之前曾在北京工作,他认为大城市更利于共享办公发展,每单位平米的价值会更高一些,这也意味着相同的面积,如果能够把利润率提升的话,它的溢价会更多一些。“最重要的是北京的创业者多,又不像二线城市喜欢独立空间,他们更容易接受开放式工位,付费能力又强,所以能够留下来,靠着市场也能养活。”

  2017年至2018年期间,行业并购趋势加剧,洗牌加剧,仅优客工场在2018年进行了多次合并动作。好租报告显示,2018年联合办公品牌减少40家,竞争力相对较差的企业逐渐消失或者并购,运营时间均为超过两年。

  此一时彼一时

  共享办公刚起来的时候,并不是现在这种现状。

  何善恒记得创业初期,更多的是在教育市场。他曾关注过以色列的一家全球最大的3D打印公司,希望能够将这家公司北京办事处招揽过来,不过何善恒用了半年时间才签订了合同,因为他要不断和对方解释,为什么要和别人共享办公区,也对共享办公提了一些要求。“2014年到2016年之间,资本还是很看好我们这个行业的,也有大量的资本入驻了我们这个领域,也出现了大量不同的品牌。”何善恒说,资本推动,市场迅速扩张之后,供应量突然间就多了,为了消化这些供应量,大家也花了很大的成本,去推动各类型企业去接受共享办公这种新型的办公模式。

  年10月,WeWork宣布获得2.6亿美元融资,在成立后的短短6年时间,其发展估值达169亿美元,位列全球独角兽俱乐部第7名,随后公司加快中国市场的布局。同时,华住的励业公社、SOHO3Q、万科前高管打造的优客工场等也在全国迅速扩张,共享办公市场发展逐渐壮大。

  一位共享办公品牌的高层对记者回想之前的市场,“在扩张的那段时间里,价格战打的还是比较厉害的,2017年最夸张的时候,比如WeWork可以直接给中介开出半年佣金来招揽租户。那时候开发商业主可以选择的共享办公品牌也多,随便一个大的开发商最起码就有三家品牌竞争,而且基本上确定的都是关系维护很好的,同时,拿下项目的价格也贵,当时业主给我报价最高峰的价格比现在多出30%。”

  “现在是每天都有业主打电话给我,问我要不要地方。”该品牌高层人士说,现在商业地产的房源相对于2017年和2018年要透明多了,客户的选择也更多了。在去年之前大家更依赖中介去找房子,从2018年开始共享办公自己的广告量增加了,客户可以自己找到更多的房源,不再依赖中介。但是各个联合办公品牌之间的竞争也增加了,出现更多的价格战等。

  压缩成本

  市场不好后,一位在北京朝阳区CBD商圈共享品牌办公选择了搬家。其工作人员告诉记者,一开始他们在SOHO3Q是整组的单间办公室,后来公司搬到了杭州,现在只有几个人在北京,不需要那么大的空间,就在附近找了价格便宜的办公桌,配套齐全,位置方便,可以按月或者按季度缴费,想走就走,比较自由。“这里平时也会组织各种活动,帮助大家互相认识,因为大家可能会有业务往来,资源互换。”

  在孙文华看来,目前共享办公的模式基本分三种:一是相当于股东模式,也就是做孵化器,在种子期、天使期就先进入企业,然后再通过后面的融资慢慢壮大;二是相当于“二房东”模式,把物业资产从业主手中整租下来,再租给使用者,中间赚取租金差价;三是多元化模式,提供增值服务等,这也是未来的新趋势。

  所有的共享办公都只能陪创业者走一段的路程,上述共享办公品牌高层说,“在创业团队比较小的时候,他们会在乎位置价格划算,但等他们拿到融资了,大部分就不愿意和别人去共享一个会议室,就会出去,这很正常。”

  该共享办公品牌自己也有投项目,但这些项目现在都是投钱阶段,而且这个周期太长,短期内难谈收益。“我觉得最靠谱的就是空间利用率提高之后,空间的工位收入做到收支平衡,人员的工资、人员的支出在靠其他的方面去赚。共享办公其实是有很多模式的,但其他的目前还不能够成为一个完整的商业模式。”上述高层称。

  他进一步解释,一般的空间利用率基本为50%左右,浪费很严重。假设一层共100平米,一般情况下,一个公司用这100平米的面积也就放了10个工位,做共享办公的,就必须要把这个利用率提升,可以做到20甚至30人,多出来的就是利润。

  近期,WeWork、氪空间等头部玩家坏消息频出,上述高层说,“氪空间学到了WeWork的很多精髓,但是内部管理不善,导致没有控制好成本。如果能把成本整个控制好的话,不会出现现在的问题。”

  另外,在何善恒看来,共享办公最大的价值应该是营造互相帮助,以信任为基础的氛围,以及为用户创造价值,而在空间上通过技术、精细化管理、空间设计等加以辅助。

 来 源:经济观察报   

    编 辑:liuy 

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